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武冈市化解房地产办证信访突出问题实施方案
  • 来源:武冈市
  • 作者:武冈市
  • 更新时间: 2020-12-11 11:29
来源:武冈市 更新时间: 2020-12-11 11:29

武冈市人民政府办公室

关于印发《武冈市化解房地产办证信访突出问题实施方案》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处,市直有关单位,省邵驻武各有关单位

《武冈市化解房地产办证信访突出问题实施方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。

武冈市人民政府办公室

2020年1210


武冈市化解房地产办证信访突出问题


为加快推进房地产办证等信访突出问题化解,切实维护人民群众合法权益,促进社会和谐稳定,有效化解房地产“办证难”历史遗留问题,根据全省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动电视电话会议、《湖南省信访工作联席会议关于印发〈全省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动方案〉的通知》(湘信联办明电〔2020〕16号)、《湖南省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室关于做好房地产办证信访突出问题化解的指导意见》精神及相关相关法律、法规和政策规定,结合我市实际,制订本实施方案。

一、处理原则

以习近平中国特色社会主义思想为指导,以维护群众合法权益为出发点,聚焦反映突出的房地产办证难问题,按照“依法依规、民生优先、实事求是、分类施策、标本兼治”原则。坚持尊重历史、实事求是。房地产项目办证遗留问题适用的政策法规、技术规范、税费标准原则上参照取得商品房预售许可证或建筑物建造时点所施行的政策标准执行。要依据客观实际,积极寻求妥善的处理方法,努力化解社会矛盾,有效解决房地产项目办证历史遗留问题。在认定和确权过程中,对应问题发生的时点,以建房时的法律法规和政策作为依据,予以确认。坚持“三先三后”。“三先三后”是指先证后税(费)、先证后诉、先证后责。房地产项目办证遗留问题采取购房人办证与征(追)缴税费相分离、购房人办证与追究相关责任相分离的方式,购房人办证与项目整改相并行,在限期内建设业主未及时缴清相关税费的,可优先解决合法购房人办证问题。坚持宜粗不宜细。房地产项目办证历史遗留问题处理,应坚持以人为本,从维护群众切身利益出发,在法律允许框架内简化办事环节和流程,降低成本,提高效率,做到便民利民,合力解决房地产项目办证历史遗留问题中的焦点难点问题。

二、处理范围

(一)城镇规划区内在2017年2月14日《武冈市两违整治工作八个“严禁”》规定出台之前主体工程已建成的房屋来源合法且购房人无明显过错,因各种原因长期不能正常办理不动产登记的房地产项目。

(二)涉法涉诉类房屋,按司法程序处置,进入司法程序的项目不动产办证由司法机关处理、出具意见后方可受理。

三、处理政策

(一)关于开发建设主体缺失或不再具备相应资格申请的问题。开发企业注(吊)销、破产、法人代表失联、营业执照或相关资质过期,以及企业改制等原因,导致开发主体灭失,无法继续行使权利、履行义务的,根据不同情形确定申请主体或处理办法。

    1.对于项目有承继单位、其他合作方或归属主管部门(限于房改房、集资房、经济适用住房)的,公告无异议的,可由其代为申请办理不动产首次登记。

    2.对于项目无承继单位、其他合作方或归属主管部门的,由市人民政府指定乡镇、街道、居委会、社区、业主委员会、业主代表等,公告无异议的,可由其代为申请办理首次登记。

    3.对于项目用地来源合法、房屋已出售且无抵押查封等限制措施的,购房人提供购房材料并签署个人承诺书,公告无异议的,可由购房人单方申请办理转移登记。

   (二)关于欠缴土地出让价款或相关税费的问题。厘清责任义务,以“应收尽收、应缴尽缴、应追尽追”为原则,做好土地出让价款、增值税、契税等相关税费征缴追缴工作。

    1.对于购房人未履行缴纳契税等义务的,必须在依法缴纳有关税费后办理登记,税务部门应受理购房人单方申请契税缴纳。

    2.对于购房人已缴纳相关税费或已由开发企业代收,但开发企业未缴清、未代缴或需补缴土地出让价款、增值税、报建费等的,划拨土地上单位建房未补缴土地出让价款擅自对外出售的,可根据实际情况采取“证缴分离”方式,优先为购房人办理登记,同时由有关主管部门依法启动追缴程序。纳入集中化解范围的开发项目,可根据房屋建造时标准,按照房屋测绘面积分摊土地面积的方法,补缴土地出让价款和相关税费。

    3.对于开发企业恶意欠缴税费的,市人民政府组织相关职能部门采取有关限制措施予以追缴。追缴未果的,由相关职能部门依法按程序申请市人民法院对有关单位和责任人强制执行;对涉嫌违法犯罪的,依法追究法律责任。

(三)关于用地审批手续不完善的问题。按照尊重历史、分类分历史阶段处理的要求,在确保“权属合法、无争议”的前提下,依法完善土地权属来源材料。

    1.对于项目无用地手续或用地手续不完善等问题,可由建设单位根据项目建设时政策规定和要求,补办土地出让合同、划拨决定书或出具权属确认证明。涉及违法用地行为的,必须依法进行处理。

    2.对于项目无法补办用地手续的,经市人民政府同意,由市自然资源部门组织开展权籍调查,核实土地权属来源情况,经公告无异议的,根据土地使用时的相关政策确认土地权属。

(四)关于未通过规划许可或规划核实的问题。坚持严格管控和切合实际相结合,根据实际情况和项目建设时的政策标准,分类完善有关规划手续。

    1.对于项目实施后,因编制规划或规划变更,造成已建成房屋与现行规划不符的,可由市自然资源部门进行复核并处理后,按现状出具规划意见。

    2.对于项目未取得规划许可,或取得规划许可后未严格按规划条件实施,但与控制性规划要求和条件基本一致的,可由市自然资源部门复核后,按现状出具规划意见。需要补缴有关税费的,按照规定的标准缴纳。

    3.对于项目违反建设工程规划许可规定,存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可范围、超容积率和未按要求建设配套设施等情形的,可由市自然资源部门按项目建设时的有关政策标准,对项目责任主体形成整改意见,限期整改到位。项目整改意见书可作为办理登记的依据。

(五)关于未通过竣工验收备案的问题。根据《建筑法》等有关规定,在确保工程质量和消防安全前提下,简化程序,完善有关竣工验收手续。

    1.对于项目工程质量和消防验收合格,因工程未结算、档案未移交等其他因素未办理竣工验收备案手续,可直接申请办理登记。

    2.对于项目建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关参建主体缺失或不配合等原因难以实现竣工验收的,可由开发建设单位或申请主体委托房屋安全检测鉴定机构对房屋基础、主体等建筑物质量安全进行检测、鉴定,出具房屋安全检测鉴定报告书并经市住建部门备案后,可凭鉴定报告书办理登记。

    3.对于项目存在质量安全、消防安全隐患的,由市住建部门按照房屋建造时有关规定和验收标准出具整改意见,制定整改方案,明确责任主体、整改时限等,确保项目按时、按要求整改到位后办理登记。

(六)关于原分散登记时形成的房屋、土地信息不一致、项目跨宗地建设或界址不清的问题。按照尊重历史、实事求是的原则,由市自然资源部门查核有关资料后分类进行处理。             

    1.对于房屋已办理登记而无土地信息,或土地已登记而无房屋信息,或房屋与土地分开登记,但权利主体不一致的,按照《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号)的规定,核实房屋土地权属后办理登记。

    2.对于房屋与土地用途不一致的,按原证书记载用途分别注明,未经批准不得改变已登记的用途。经市人民政府批准,按照现状用途申请登记的,由市自然资源等相关部门督促涉及单位补缴税费后办理登记。

    3.对于房屋与土地范围不一致,超批准面积建设的,由市自然资源部门按照规定,与开发企业补签出让合同,开发企业依法补缴土地出让价款及有关税费。合同补签和补缴税费不影响购房人优先办理登记。

    4.对于项目单体建筑物跨宗地的,可通过置换地块、分割转让、调整土地使用期限等方式办理登记。对于跨宗联合建房等项目因土地用途及性质不同无法分割的,可合宗办理登记,备注两宗土地原用途及性质。

(七)关于划拨土地上房改房、集资房、经济适用住房项目登记的问题。坚持尊重历史和保障合法权益的原则,根据不同时期政策和要求,采取灵活的方法分类进行处置。

    1.对于项目属于划拨土地上房改房、集资房、经济适用住房与其他办公用房、工业用房等共有宗地的,国有资产管理部门、有关单位要做好单位用地和住宅用地的宗地分割,住宅用地部分可继续保留划拨用地,暂未分割或无法分割宗地的,可按共有宗地办理登记。

    2.对于项目属于划拨土地上房改房、集资房、经济适用住房符合上市交易条件的,可根据地方制定出台的有关规定和标准,在补缴土地出让价款或土地收益金后办理转移登记。

(八)关于已销售住房的土地使用权、在建工程被开发企业抵押或被司法查封的问题。建立部门协同和沟通机制,积极协调开发企业、金融机构和人民法院,通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题,及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴平行进行。

    1.对于开发企业在项目的建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的,必须限期还款释放抵押物。抵押物难以释放的,可由武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组组织市住建等相关部门和抵押权人协商,明确置换抵押物和依法收回抵押贷款的方案后办理登记。

2.对于开发企业因债务等原因不动产被人民法院查封的,必须限期清偿债务解除查封;对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的,依法加快司法审判。查封难以解除的,由武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组组织相关部门与人民法院和债权人协商,明确置换查封标的和依法追债的方式,解封后办理登记。

四、处理程序

(一)申请主体确认

   1.国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,由项目建设单位申请。项目建设单位拒不申请登记的,由市相关职能部门采取有效措施督促其申请;项目建设单位仍拒不申请的,移交司法部门实施强制执行,项目建设单位纳入失信企业名单并进行公示通报。

   2.项目建设单位已被吊销营业执照或已注销且无承继单位的以及建设单位失联(经相关职能部门依法公告后),按照属地管理原则,由业主委员会或项目房屋所在地街道办事处、社区居委会代为申请。

   3.项目合作建设的,合作一方已被吊销营业执照或已注销且无承继单位的,由其他存续的合作方作为申请主体。

(二)行政处罚规定

对纳入遗留问题处理范围项目,按照“依法依规、尊重历史、民生优先、分类施策”的原则,结合遗留问题实际情况,采取以下方式予以处理:

   1.没收违法所得收入。按销售时的合同价格剔除建设成本(注:主体建筑成本参照邵阳市发布的建安造价,即:6层以下砖混结构650元/㎡,6层以下框架结构900元/㎡,6层以上建筑1100元/㎡;水、电、气、消防、网络等建设成本由行业主管部门按预算定额标准出具认定意见)、剔减应补交的土地出让金(项目建设主体竣工时评估的楼面地价)、剔减应补交的相关税费等销售后的收入。销售时的合同价格明显低于市场价格或无法确定的,委托有资质的房地产评估机构评估,按评估价格确定。自持房地产按市场评估价计算销售价款,参照上述规定执行。

   2.补交土地出让金。按项目建设主体竣工时评估的楼面地价补交土地出让金。

   3.补交相关税费。建设单位应按规定缴纳项目应缴税费,购房人应按规定缴纳契税和房屋维修资金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税。

   4.罚款。按违法建筑建设成本(不含土地出让金、税费)的5%予以罚款。由武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室根据各职能单位应收罚款的比率予以统一分配,各职能部门开具正式罚款票据并完善案卷材料。

   5.行政处罚决定应将销售时的合同价格或评估价格剔除建设成本、税费之后的价款作为处罚执行标的予以没收。没收标的价款包含应补交的土地出让金,可将土地出让金票据作为没收标的价款的组成部分,在执收中予以认可并剔减。

   6.法主体根据武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室认定的没收违法所得收入和罚款清单,限期向有关单位缴纳土地出让金,相关税费,剔减土地出让金、税费建设成本等后的没收价款及罚款等费用。如未按期缴纳,实施司法强制追缴及惩戒追责程序。

(三)土地权属来源不明用地的确认

 对土地权属来源不明的用地,由武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室牵头,组织相关部门按“尊重历史、实求是”的原则,作出处理意见,相关部门凭武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室办理相关手续。

(四)办理房屋结构安全证明

纳入遗留问题处理范围的项目,原则上不再进行由建设、监理、施工、勘察、设计等五方共同对房屋的联合验收。申请办理竣工验收的遗留问题项目,由项目建设单位或申请主体委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对房屋基础、主体等建筑物质量进行检测、鉴定,对房屋建筑结构等进行明确,出具房屋安全检测(鉴定)报告书,并将房屋安全检测(鉴定)报告书报送市质量安全监测管理站备案,由武冈市质量安全监督管理站确认并出具“该项目已通过第三方检验(鉴定)合格,已在我站备案”的证明。

(五)办理消防安全证明

   1.纳入遗留问题处理范围的项目,按建设时的规范标准进行审查,符合申报条件或整改后符合条件的,项目建设单位(申报主体)依法申报消防行政审批或备案抽查手续。

   2.达不到申报条件的,由市住建部门出具意见,送达项目建设单位(申报主体)进行整改。整改到位后,项目建设单位(申报主体)依法申报消防行政审批或备案抽查手续。项目建设单位拒不配合或整改不到位的依法处理。

(六)完善预售许可和网签备案手续

纳入遗留问题处理范围的项目,根据综合验收情况,经武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室认定后,完善预售许可和网签备案手续。

(七)办理不动产首次登记(总证)和转移登记(分证)

根据湖南省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室《关于做好房地产办证信访突出问题化解的指导意见》和武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室出具的书面意见,提供产权人相关的登记资料进行不动产登记。

五、税费征缴与办证

(一)税费征(追)缴与办证

   1.纳入遗留问题处理范围的项目,建设单位应按规定缴纳项目应缴税费,购房人应按规定缴纳契税和房屋维修资金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税。

   2.欠缴项目税费且无资金缴纳的建设单位,可以提供项目应缴税款总额的不动产抵押物和应缴相应费用总额2倍以上的不动产抵押物抵押至市不动产登记中心,抵押到位的,可以办理不动产权证;没有不动产抵押又不缴纳项目应缴税费的建设单位,执收部门依法启动行政征(催)缴程序进行征缴,市不动产登记中心凭相关执收部门出具的税费行政征(催)缴文书为购房人办理不动产权证,但首次登记核发的项目不动产权证(总证)必须质押在市不动产登记中心;建设单位失联或拒不配合税费结算的,依法公告后,由办证申请人提供购房合同,相关职能部门办理税费结算。

   3.购房人应缴钠的契税和购买非住宅签订购房合同应缴的印花税,由购房人自行缴纳,以纳税人房地产实际成交价格为计税依据,转让价格明显偏低且不具有合理商业目的的,以评估价格或税务机关核定的计税价格作为计税依据;项目建设单位已收取购房人契税和房屋维修资金及购买非住宅签订购房合同应缴的印花税而末代缴的,由购房人向项目建设单位追回或依法向人民法院提起诉讼,凭人民法院《受理通知书》作为购房人办理不动产权证的依据,购房人凭《房地产销售缴税证明单》和房屋维修资金交款凭证领取不动产登记证书。

   4.欠缴项目税费的建设单位(含采取挂靠方式的承建公司)要求将项目不动产转移至股东及其配偶、子女名下的,不予办理不动产权证,待缴纳全部税费后方能办理。

   5.纳入遗留问题处理范围的项目,应缴的行政性事业收费、政府基金及行政处罚款等非税收入以房屋建造时间、不动产实测报告书为依据,由执收部门按原政策标准进行核定和收取。

   (二)税费征(追)缴程序

    纳入遗留问题处理范围的项目欠缴的税费,按照“三应三尽”(应缴尽缴、应收尽收、应追尽追)的原则进行金额征(追)缴,采取购房人不动产办证与项目建设单位税费征(追)缴相分离方式,优先解决购房人不动产办证问题。税费征(追)按以下程序进行:

    1.武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室组织各项目牵头对接单位及相关税费执收部门或单位,对纳入遗留问题处理范围项目的税费缴纳情况进行初步摸排、审查。涉及欠缴税费的项目,以通知书形式通知相关税费执收部门;税费执收部门对项目应缴税费进行核算,并在10个工作曰内将项目应缴税费核算报告单报送市不动产登记中心及武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室。项目建设单位失联或拒不申报欠缴税费或不予结算税费的,由相关部门依法处理。

    2.相关税费执收部门根据各自职责,及时启动纳入遗留问题处理范围的项目所欠税费的行政征(追)缴程序。对欠缴税费的,相关税费执收部门必须及时依法启动行政征(催)缴程序,并将项目欠缴税费的行政征(催)缴文书报送市不动产登记中心及武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室,两次行政征(催)缴仍不到位的,必须依法启动司法追缴程序予以追缴。

    3.在税费征(追)缴过程中,武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室负责交办、督办和协调,切实做好税费征(追)缴工作。凡欠缴税费的项目,应对其资金和资产予以核查,并予以设限。涉及转移资金及资产等逃避缴纳税费行为的,依法予以打击。

六、实施途径

    1.调查摸底。武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室牵头负责对全市符合条件的相关项目分门别类进行统计汇总。

    2.综合验收。武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室确定测绘单位进行综合测绘,提交测绘成果。由市自然资源部门出具国土规划验收报告,市住建部门出具消防和房屋质量安全验收报告或证明。

    3.规划审批部分先行发证。对纳入房地产办证历史遗留问题的项目,经综合验收后,由武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室对经规划审批的部分建筑进行认定,出具先行登记发证的通知。违法部分建筑待处置后凭武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室处置意见执行。

    4.完善预售许可和网签备案手续。根据综合验收情况,经武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室认定后,相关职能单位完善预售许可和网签备案手续。

    5.违法行为定性和处罚决定。武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室责成相关职能部门根据测绘成果和实地核查情况对存在的违法行为进行定性,启动处罚程序。调查取证完成后,下发的处罚文书,完善案卷材料。

    6.移送。处罚文书下发后,移送市人民法院申请强制执行。

    7.违法建筑补办手续通知。项目违法主体凭补交的土地出让金(项目建设时评估的楼面地价)税费剔减土地出让金税费等后的没收价款罚款票据或证明。经武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室审定后,责成相关职能部门依规依程序办理协议出让和不动产登记的相关事项。

    8.不动产登记发证。根据提供的相关登记发证资料、各职能部门的审批材料或证明、武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室出具的补办手续通知和开发主体对购房业主出具的房款结算清单等,及时予以登记发证。

七、保障措施

    1.各职能部门要加强配合协调,严格遵守工作纪律,服从武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室的统一调度和处置决定。任何单位、个人不得擅自“开口子”、泄漏有关事项,造成不良后果的,将依法依规处理并追究相关责任。

    2.经费保障。该项工作的没收标的价款、土地出让金由市自然资源局收取,罚款按武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室分配比例由相关职能部门收取。按实保障武冈市化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室、市打非办、市自然资源局等部门用于开展化解房地产办证信访突出问题专项行动所需工作经费。

八、本《实施方案》自印发之日起施行。如与本《实施方案》相冲突的,以本《实施方案》为准。


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