武冈市人民政府

关于印发《武冈市商品房预售款监管办法》的

通    知

各乡镇人民政府，街道办事处，市直机关各单位，省、邵驻武各单位：

《武冈市商品房预售款监管办法》已经市人民政府第23次政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

                         武冈市人民政府

                         2018年1月8日

武冈市商品房预售款监管办法

第一章  总则

第一条  为了有效防范商品房预售款使用风险，确保商品房预售款用于项目建设，维护预售商品房交易双方当事人及银信部门的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）、《湖南省城市商品房预售管理实施细则》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称商品房预售款，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款（包括预售商品房按揭贷款）等各种款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。

本办法所称监管银行，是指商品房预售款专户的开户银信部门。

第三条  凡在我市行政区域内经市房产局批准预售的商品房预售款的收取、支出和使用，适用本办法。

第四条  市房产局是商品房预售款监管的主管部门，负责组织本办法的实施。

第五条  预售人预售商品房的预售款应当用于准予预售商品房的工程建设。

第六条  市房产局对商品房预售款监管履行下列职责：

（一）监督预售人和监管银行履行监管协议；

（二）对商品房预售款使用计划实施备案管理；

（三）对预售款的支取和使用实施监督管理；

（四）接受预购人对商品房预售款使用情况的查询；

（五）受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉，依法查处房地产开发企业违规使用商品房预售款的行为。

第七条  商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至本项目工程竣工验收合格并给予预购人办理产权登记后止。

第八条  商品房预售款的使用采取先审批后使用的管理模式。未设立预售款专用账户的项目，市房产局不得发放《商品房预售许可证》。

第二章  预售款专用帐户设立

第九条  预售人在申请商品房预售许可证前，应当在我市银信部门开设商品房预售款专用帐户，并由预售人、银信部门和市房产局三方签订统一格式的“商品房预售款专用帐户监管协议书”。协议书共三份，三方各执一份。

第十条 《商品房预售款监管协议》主要包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管项目范围；

（四）商品房预售款使用计划；

（五）违约责任；

（六）争议解决方式。

第十一条  商品房开发项目属单家银信部门贷款或提供按揭的，该银信部门即为监管银行。多家银信部门贷款或提供按揭的，多家银信部门即为监管银行。

第十二条  同一预售人申请多个商品房预售许可证的，应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别设立预售款专用账户，同一个项目分期实施的，可以设立一个专用账户，但应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别列帐。

第十三条  预售人因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，须到市房产局申请办理商品房预售监管增加或变更手续。

第三章  预售许可

第十四条  预售人申请办理《商品房预售许可证》，必须符合下列条件，填写好商品房预售许可证申请表，并提交以下证件（复印件）及资料：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权不动产登记证书；

（二）企业《资质证书》和《营业执照》；

（三）建设用地规划许可证；

（四）建设工程规划许可证和施工许可证；

（五）完成项目总投资25%以上的有效证明材料；

（六）与银信部门签订的商品房预售款监管协议；

（七）商品房预售方案：预售方案应当说明预售商品房位置（楼层、房号、户型）、面积（套内建筑面积、公用公摊建筑面积）、明码标示销售价格（一房一价）、施工进度、竣工交付日期、物业专项维修资金缴存方案，物业管理方案等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第十五条  市房产局在接到预售人申请后，应当查验各项证件和资料，并到现场进行查勘，经审查合格的，在十日内核发《商品房预售许可证》，并通过武冈市房产局房产信息网向社会公告。

第十六条  企业进行商品房预售，应当向预购人出示《商品房预售许可证》，售房广告和《住宅使用说明书》必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十七条  预售人应当与预购人签订商品房网签合同，并在签约之日起三十日内持商品房网签合同到市房产局办理商品房备案登记手续。

第十八条  有下列情况之一的，市房产局不得办理商品房网签合同登记备案、预告登记备案、按揭等手续：

（一）未能提供监管银行出具的预购人付款已入专用账户凭证和预售人的收款发票的；

（二）预购人未按《商品房买卖合同》的约定付清首期预售款的。

第十九条  办理了备案登记手续的商品房，预售人未经预购人同意，不得将已预售的房屋所有权用于抵押，市房产局不得办理抵押备案。

第四章  预售款缴纳

第二十条  预售人不得直接收取商品房预售款，不得向预购人以采取集资、贷款、收取会员费等形式变相预售商品房。

预售人在填写好市房产局统一印制的商品房预售款缴款单后，由预购人直接到预售人开设的商品房预售款专用账户监管银行缴款并将进帐单回执交给预售人做帐。

第二十一条  商品房预售许可后，预购人、预售人双方可以就商品房买卖交易签订定金书面协议，定金额度不得突破交易额度的20%。

预售人不得直接收取商品房买卖交易的定金，定金的缴纳由预售人在填写好市房产局统一印制的商品房预售款缴款单后，由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的监管银行缴款并将进账单回执交给预售人做账。

第二十二条  预售人凭监管银行的缴款回执向预购人开取购房票据，并在三日内报市房产局备案。

第二十三条  银信部门在发放预购人预购商品房按揭贷款时，必须由贷款人、预售人、市房产局三方签订《武冈市预购商品房按揭贷款监管协议书》，并按协议书要求直接将该贷款划入指定的预售款专用账户。

第五章  预售款使用

第二十四条  预售人申请使用商品房预售款时，应填写商品房工程建设投资总费用计划表和商品房预售款使用申请表送交市房产局，并根据下列不同申请款项提交相应资料：

（一）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的工程进度款支付证明；

（二）申请购买建设材料、设备款的，提供购销合同；

（三）申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

（四）申请缴纳法定税费的，提供相关单据；

（五）申请供还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款合同及抵押合同。

第二十五条  为使预售人正常开展业务，预售人可以向市房产局申请一定额度的资金作为备用金，以支付经常性的零星开支，其额度不得超过所收预售款的10%。

第二十六条  预售人设立的商品房预售款专用账户内的款项在按本办法规定撤销专用账户前，只能用于本办法第二十四条、第二十五条规定事宜，不得挪作他用。

第二十七条  市房产局收到预售人资金使用申请后，应进行现场勘查，对施工进度、先期拨付的预售款使用情况进行评估，并核对商品房预售款专用账户对账单。

经现场勘查且符合条件的，应在3个工作日内办理用款拨付批准手续；对不符合条件的，应在3个工作日内书面通知预售人，并说明理由。

第二十八条  有下列情况之一的，市房产局不予办理用款手续：

（一）专用账户余额不足项目销售款总额的15%时；

（二）收款单位、用途等内容与合同约定不符；

（三）已拨付款项未专款专用；

（四）其它违规用款事项；

预售人在办理《商品房预售许可证》之前应支付而未支付的各项费用，不得在商品房预售款监管账户中支取。

第二十九条  监管银行应按监管协议条款，凭市房产局出具的同意拨付款证明拨付预售款。

预售人应于每月10日前将监管账户上一月份资金收支情况的对账单复印件送交市房产局备案，市房产局应进行认真核查。

第三十条  监管银行凭市房产局的证明材料及预售人的票据划转账，收款单位的账户和金额由市房产局的同意拨付证明资料载明。

第三十一条  预售人应按期向市房产局申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单复印件。市房产局应对各建设项目的商品房预售与其预售款入帐情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监管，预售人应予以配合市房产局到监管银行核对账务。

第三十二条  预售人再次申请预售款的使用之前，市房产局应审查前一笔款使用情况。在正常情况下，监管人员每月巡视工程进度一次，并将进度记录在案。若发现工程停工，即列入监管重点，改为每半个月巡视一次，若巡视三次发现工程一直停工，市房产局必须迅速调查停工原因，协助有关部门积极采取相应措施。

第三十三条  预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，预售人可以向市房产局提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经核实，市房产局应当在2个工作内通知监管银行解除该部分预售款的监管。

监管银行可将退房款直接打入预购人的银行账户中或由退房人领取现金。

第六章 预售款专用帐户撤销

第三十四条  预售商品房经竣工验收合格并给预购人办理产权登记后，预售人应根据建设部《商品房销售管理办法》第七、八条规定，在现房销售前向市房产局申办商品房现售备案，经审查符合商品房现售条件的，出具《商品房现售备案回执》。预售人凭回执填写《商品房预售款撤销监管申请表》向市房产局结算该项目预售款专用账户的资金。

第三十五条  市房产局在接到申请之日起三个工作日内进行审查确认，如预售人已按规定交清税费及地价款、不存在违反本办法或法律规定情形的，出具办理结算手续的书面意见并通知银行办理撤销监管账户手续；如有违规情形的，市房产局出具不予办理结算手续的书面意见通知预售人，并说明理由。

第七章  罚则

第三十六条  开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产管理法》第六十八条的规定，由市房产局责令停止违法行为，没收违法所得，并处以罚款。

第三十七条  预售人隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售许可办法》第十五条之规定，由市房产局责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元的罚款。

第三十八条  预售人未按本办法规定将预售款缴付监管账户的，由市房产局责令停止该预售项目的销售，限期改正，并公示其不良行为，记入不良信息档案。

第三十九条  预售人不按规定使用商品房预售资金时，由市房产局责令限期改正，并依照《城市商品房预售管理办法》第十四条之规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十条  开发企业或预售人有下列行为之一，由市房产局可以处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》、通知银信部门冻结商品房预售款项，直至停办交易手续：

（一）违背监管协议，将商品房预售款项挪作他用，未能保证项目建设的；

（二）未按规定办理备案手续的；

（三）预售后又违规设立抵押的；

（四）违反商品房预售合同条款的，预售人擅自转让商品房预售合同及有关凭证的。

第四十一条  监管银行擅自批准预售人使用商品房预售款专用账户内的款项，由监管银行负责追回流失款项，如果该流失款项不能追回，由监管银行负责赔偿，对拒不改正或情节严重的，暂停办理该银行新开设商品房预售款专用账户手续，并申报由银监部门按有关规定处理。

第四十二条  建设项目监理机构提供虚假工程施工进度款支付证明，造成预售人因提前、超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应法律责任。

第四十三条  国家工作人员在资金监管工作中玩忽职守、贪污受贿、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

第四十四条  本办法自公布之日起施行。