武冈市人民政府办公室

关于印发《武冈市城市规划区个人建房管理办法》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，市直机关各单位，省邵驻武各单位：

《武冈市城市规划区个人建房管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

武冈市人民政府办公室

                                 2022年6月1日

武冈市城市规划区个人建房管理办法

第一章 总则

    第一条  为了保障城市总体规划的顺利实施，规范城市规划区个人建房行为，简化建房审批流程，切实保护耕地，节约集约用地，改善人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《村庄和集镇规划建设管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《邵阳市农村村民住宅建设用地管理办法》等有关法律、法规和文件的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称个人建房是指农村村民、城镇居民在城市规划区域内使用集体土地或国有土地，自筹资金改建、扩建、新建自住住宅的行为（临时建设除外）。

第三条 市自然资源部门负责个人建房规划和用地审批、牵头联合验收、房屋权属登记等管理服务工作；市农业农村部门负责村民建房资格审查工作；市住房和城乡建设部门负责个人建房施工安全和质量监督服务工作；市交通运输、生态环境、文旅广体、古城保护与建设事务中心、经开区、水利、林业、电力、两违整治办、消防、民政、公安等部门按照各自职能，负责个人建房的管理服务工作。

乡镇人民政府（街道办事处）负责个人建房的资格审查监督和服务工作，负责辖区内个人建房日常巡查、及时制止违法建设行为，根据法律法规授权及相关部门的委托，实施个人建房的综合执法。

第四条  城市规划区是指《武冈市总体规划( 2010—2030)》所确定的城市建成区（35平方公里）及因城乡建设和发展需要必须实行规划控制（70平方公里）的区域。具体包括：法相岩、迎春亭、辕门口、水西门四个街道所有的社区、兴隆村、紫甸村、红星村、南塔村、洞庭村、春光村、金明村、丰仁村、新东村、七里桥村、同保村、城南村、落子铺村、资南村、古山村、革新村、新光村、富田村、得胜村等全部行政区域，枧道村、长安村、地母庵村、龙田村、马安村、渡头桥村等部分行政区域（详见附图）。武冈市国土空间规划批准后，该区域以城镇开发边界确定的范围为准。

第五条  规划区内个人建房实行行政许可制度，严格按规定执行。建设用地规划许可证有效期为二年，逾期未取得建设工程规划许可证的建设用地规划许可证自行失效，建设工程规划许可证有效期一年，在一年内未动工建设的，应当在有效期满30日前向原核发机关申请办理延期手续，延长期限不得超过一年。未批准延期的，建设工程规划许可证自行失效。

第六条  个人建房规划许可与土地批准整合，实行“一表申请、一窗受理、同步办理”。

第七条  城市规划区的个人建房按禁建区、限建区、允许建设区分区控制。

禁建区：永久基本农田保护区、生态保护区、饮用水源一级保护区、地质灾害易发区或隐患点、河道管理范围、水利工程保护范围和公路两侧建筑控制区。

该区域原则上不得批准个人建房。

限建区： 5至10年内由政府组织实施的重大近期建设项目的区域或因规划需要进行控制的区域，城市重要地段、主干道两侧80米范围内。

该区域原则上不审批个人新建住宅，原有住房因质量问题确需改建的，不得突破原用地范围，不得超过原建设规模。

允许建设区：已经批准为集中安置区的区域，房屋院落较为集中的区域，或已有规划设计条件的区域。

该区域的个人建房应严格按审批要求修建。建筑风貌应与周边风貌协调一致。

第八条  个人建房不得影响城市规划，必须符合城管、生态环境、交通、消防、绿化、电信、电力、林业、水利、人防、住建、农业农村、公路等部门法律法规的限制性规定。

第九条  经批准核定的建筑占地面积、建筑位置、建筑层数在建设时不得擅自变更，确需变更的报请国土空间规划委员会确定。

第十条  在不动产权证书、土地使用权证红线范围内拆旧翻新且用地条件无变化的，不需办理建设用地规划许可证，但必须办理建设工程规划许可证。

第十一条  城市建成区内原东塔村、乐洋村、资江村集体宅基地用地性质需变更为国有划拨用地后，方可办理相关建房手续。

第十二条  建筑物侧向原则不得向外挑出，道路宽度低于12 m的，建筑物不得外挑。

第十三条  个人建房实行联合审批，建立联席会议制度。联席会议召集人为分管自然资源工作的常委。分管自然资源工作的副市长、分管农业农村工作的副市长，联系自然资源工作的人大副主任、联系自然资源工作的政协副主席，政府办、自然资源、农业农村、住建、消防、民政、公安、古城保护与建设事务中心、两违整治办、乡镇人民政府（街道办事处）等领导及相关部门参与。联席会议原则上每三个月召开一次，联席会议具体工作由市自然资源局和农业农村局共同承担。

第十四条  集体土地上的个人建房，修建层数在3层以上（含3层）或者建筑面积在300平方米以上（含300平方米）的私人住宅，应依规办理建筑工程施工许可证，方可建设。

国有土地上的个人建房，应依规办理建筑工程施工许可证，方可建设。

第十五条  个人建房需经自然资源、住建、农业农村等相关部门及所在地乡镇人民政府（街道办事处）联合验收合格后，方可入住。

第二章  集体土地建房审批

第十六条  集体土地个人建房严格执行一户一宅规定。

第十七条  村民建房原则以拆旧翻新为主，确需占用新宅基地的，由乡镇人民政府（街道办事处）、市农业农村局严格把关。

第十八条  新建宅基地应当坚持节约、集约用地原则，必须在规划的农村集中居住点选址布局，充分利用废旧宅基地、空闲地和非耕地，鼓励占用荒山、荒坡等未利用地进行建设。确需占用农用地的，经现场核勘，符合规划并经联合审批会议通过，乡镇人民政府（街道办事处）按程序办理农用地转用审批手续。

第十九条  个人申请改建、扩建、新建房屋的必须符合下列条件：

     （一）申请人应为本集体经济组织成员，并在本集体经济组织内承担相应义务且从事生产经营活动的农村村民。

    规划建成区内原则每户批准用地面积不得大于120 ㎡，层数不高于3层（含3层），高度不超过14m，已审批修建性详细规划的按规划实施。规划控制区参照《武冈市农村宅基地管理办法》执行。

    （二）村民将原有住宅出售、赠与他人、转让、擅自改作生产经营用途的或在原批准的宅基地以外有违法建筑尚未拆除的，不予批准个人建房。

    第二十条  个人申请房屋改建扩建时，因建房需要对现有房屋占地进行调整，周边确有可供利用的空闲土地且符合政策的，可以酌情调整个人住宅土地使用权边界。

    第二十一条  符合下列条件之一的村民，可申请个人新建住宅：

    1、原宅基地属易发自然灾害区域或隐患区等，不适合居住的；

    2、原住宅影响城乡重大基础设施及近期建设规划实施的；

3、无住房或现有住房人均建筑面积少于35㎡，符合建房分户要求且已分户的。

第二十二条  建房分户的基本原则：

1、独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上子女的，子女已达婚龄且已嫁娶的，可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一子女建房。

2、夫妻关系存续期间分户的只能认定一户；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。

3、与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。

4、本办法未规定的其他特殊情形，应提交村民代表大会按“一事一议”集体讨论决定，经乡镇人民政府（街道办事处）协同相关部门审核后公示认定。

第二十三条  符合新建条件的村民申请建房的，应向当地村民委员会或农村集体经济组织（以下简称村级组织）提出申请，村级组织自受理申请之日起10个工作日内对申请建房的情况进行核实，符合条件的需村（居）民大会或村（居）民代表大会审议，并将结果公示，公示期不得少于7日。经公示符合规定，出具同意新建房屋证明，乡镇人民政府（街道办事处）需在10个工作日按政策完成初审，再上报联合审批会议。

    第二十四条  新建住宅的选址，原则采用集中修建的方式，拟建位置应靠近原村民居住地，除市、乡、村统一规划建房点外，原则不得跨组、跨村（社区）。

    第二十五条  经相关部门批准，允许村民占用新宅基地的，须与当地乡镇人民政府（街道办事处）签订协议，按照程序进行建新拆旧。相关部门按照协议办理建房手续。乡镇人民政府（街道办事处）、村级组织应当进行监督。逾期不拆除旧宅的，由乡镇人民政府（街道办事处）依法处理。

第二十六条  严禁城镇居民在农村非法购置宅基地及违法占地建房。

第三章  国有土地建房审批

第二十七条  申请人必须为房屋和土地产权人，房产证和土地使用权证登记的产权人必须是同一人。如果土地或房屋未登记的，必须进行地籍调查，确定原不动产权利人、用途、面积等，并予以登记发证后才能申请建房。

第二十八条  批准房屋层数严格按规定执行。临主次干道的建筑按周边地形地貌参照审批，且不得超过附件的最高层数；非临街建筑原则上按原层次审批；其余地段原则不得超过四层；有出让用地规划条件书的，按出让用地规划条件书执行；历史城区范围内按《湖南省武冈市历史文化名城保护规划》执行。

第二十九条  批准房屋总高度按如下执行：3层不超过14m，4层不超过17 m，5层不超过20m，6层不超过23 m。

第三十条  批准用地面积不得大于《不动产权证书》或《国有土地使用证》土地使用面积，严格按规划要求退让，原则按照“原用地面积、原使用性质、原合法层数”进行审批。

第三十一条  因特殊情况需改变国有土地性质的，经集体研究，按相关程序办理。

第三十二条  城市主次干道临街自建房首层不得超过5.6m，超过5.6m按两层计算；标准层不得超过3.3m，超过3.3m按两层计算。

第三十三条  在相关审批资料中须认定原国有土地登记的土地使用权性质、土地用途和土地剩余使用年限、容积率等。

第三十四条  经批准，增加容积率的必须补交土地出让金和相关税费，方可办理相关手续。

第三十五条  原房屋容积率的认定：1、原房屋土地出让合同或相关批准文件中注明容积率（层数）的按注明的容积率（层数）认定；2、原房屋土地出让合同或相关批准文件未注明容积率（层数）的，容积率按现状认定。

 第四章  审批程序

    第三十六条  个人建房的审批按下列程序办理：

    （一）申请人到乡镇人民政府（街道办事处）提交书面申请建房报告（盖村级组织或社区公章），同时提供以下材料：

    (1)土地批准文件、原宅基地不动产权证书、土地使用权证）及相关证明的复印件（提供原件并核对）；

(2)身份证、户口簿复印件（提供原件并核对）；

(3)与周围建筑物相关联的，还应提交相邻权利人同意建房的书面意见或协议；

(4)在集体土地上建房需提供《家庭协议书》（需村级组织或社区加盖公章，证明情况属实）；

(5)提供本人按审批要求建设的承诺书；

（6）出让用地规划条件书等其他需提供的资料。

（二）建房资格审查。

乡镇人民政府（街道办事处）或市农业农村局需在10个工作日内按政策完成建房资格审查工作，并将符合建房资格的名单移交给自然资源局。

（三）现场踏查。

自然资源局窗口对符合有建房资格的建房户进行现场踏查。

（四）规划符合性审查。

（五）召开联合审批会议。

（六）联合审批会议通过后，位于规划控制区的建房户领取个人建房申请资料，规划建成区的提交国土空间规划委员会审定。

（七）经国土空间规划委员会审定通过的建房户领取个人建房申请资料。

（八）申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地审批手续（办理建设工程规划许可证需提供建筑方案）。

（九）向住建部门申请办理建筑工程施工许可证等相关手续。

（十）现场放线定位，具体工作由市自然资源局与乡镇（街道办事处）共同承担，并按自然资源和住建等部门的规定修建，接受相关职能部门监管。

（十一）由市自然资源局牵头组织农业农村、住建等相关部门及乡镇人民政府（街道办事处）联合验收，验收通过后申请相关职能部门办理房屋不动产权证书。

第五章  竣工验收

第三十七条  在竣工验收时，按照“多测合一、联合测绘”的要求，将自然资源局负责的规划验收、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。

第三十八条  申请人应当在工程竣工后6个月内向市自然资源局申请竣工验收，自然资源局受理申请后应在15个工作日内牵头组织农业农村、住建等相关部门及乡镇人民政府（街道办事处）联合验收，验收合格的，出具验收合格证明文件。

    第三十九条  竣工验收应提交以下资料：

（一）土地权属证明材料；

（二）《建设用地规划许可证》（包括个人住宅建设用地规划申请表、用地红线图、用地审批单）

（三）《建设工程规划许可证》（包括个人住宅建设工程规划申请表、建筑红线图、工程审批单）

    （四）建筑工程施工许可证；

（五）放线验线单；

（六）建筑方案图；

（七）多测合一测绘成果；

（八）其他需提供的资料（包括住建部门竣工验收资料、消防验收资料等）。

第六章  历史城区个人建房审批

第四十条　对历史城区个人建房严格管理。

历史城区规划范围：包括北至城壕路、同保路、解放路一线，西至顺城西路、西城墙一线，南至资江北岸，东至资江西岸，面积163.39公顷（详见附图）。

在历史文化街区核心保护范围内，拆除历史建筑以外的建筑物、构筑物或者其他设施的，应当经自然资源局、文旅广体局、住建局、古城保护与建设事务中心批准。

在历史文化街区核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动。在历史文化街区核心保护范围内，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施的，应当经自然资源局、文旅广体局、住建局、古城保护与建设事务中心批准。

第四十一条  历史城区建房按以下程序办理：

（一）申请人到房屋所属街道办事处提交危房改建报告（需注明户主名称，详细的地址及其房屋构造）（盖社区公章），同时提供以下材料：

(1)土地批准文件、原宅基地不动产权证书、土地使用证及相关证明的复印件（提供原件并核对）；

(2)身份证、户口簿复印件（提供原件并核对）；

(3)与周围建筑物相关联的，还应提交相邻权利人同意建房的书面意见或协议；

（二）建房资格审查。

街道办事处对申请人资格进行初审，初审合格后会同自然资源局、文旅广体局、古城保护与建设事务中心进行现场联合踏勘，并共同签署联合踏查意见。

（三）对符合建设要求的由街道办事处上报市联合审批会议和国土空间规划委员会议。

（四）经联合审批会议和国土空间规划委员会议通过后，申请人携带相关资料前往自然资源局领取《个人住宅建设工程规划申请表》、绘制建筑红线图。

（五）古城保护与建设事务中心根据红线图及《湖南省武冈历史文化名城保护规划》要求提出设计要点，申请人根据设计要点委托具有设计资质的单位进行方案设计，方案图纸交由自然资源局、古城保护与建设事务中心、文旅广体局联合审查。

（六）申请人完善以上手续后，携带相关资料前往自然资源局办理《建设工程规划许可证》。

（七）向住建部门申请办理建筑工程施工许可证等相关手续。

（八）现场放线定位，具体工作由古城保护与建设事务中心与街道办事处共同承担，并按自然资源和住建等部门的规定修建，接受相关职能部门监管。

（九）申请人应当在工程竣工后6个月内向古城保护与建设事务中心申请竣工验收，古城保护与建设事务中心受理申请后应在15个工作日内与自然资源局、街道办事处、文旅广体局组织现场验收。验收合格的，出具验收合格证明文件。

第四十二条　风貌控制要求

（一）历史城区内个人建房应严格按照《湖南省武冈历史文化名城保护规划》要求进行风貌控制。　

（1）建筑原高控制区

包括文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑，按建筑原高控制。

(2) 限高二层区域

建筑檐口高度不得超过6米，主要包括：五片历史文化街区核心保护范围（西直街历史文化街区、木货街历史文化街区、太平门历史文化街区、穿城河历史文化街区、和合街历史文化街区）、州署文化片区、大炮台临近区域以及梯云桥以西临江的区域。

(3) 限高三层区域

建筑檐口高度不得超过9米。主要包括：穿城河以南，临近历史文化街区的居住。

(4)限高四层区

建筑檐口高度不得超过12米。主要包括：都梁路(穿城河以南)、 四牌街(都梁路以东)、沿河路(太平门历史文化街区核心保护范围以外)以及穿城河以南公共建筑等区域。

(5) 限高六层区域

建筑檐口不得超过18米，主要包括：都梁路(宣风楼以北)、商业步行街、小皇城路、乐洋路等区域。

历史城区内不符合建筑高度控制要求的原有建筑，逐步改造或更新，弱化对古城历史风貌的影响，严格管控历史城区周边区域新建、改建、扩建建筑高度，应与历史风貌相协调。

（二）建筑要求：建筑选材采用传统青砖灰瓦。建筑外立面以灰色为主、辅色调为白色，严禁使用红、黄、蓝色。选用新材料和新工艺的，应严格控制色彩以及样式。　

（三）在历史建筑周边进行个人建房的，建筑样式和色彩应当与历史建筑相协调。

（四）文物保护单位建设控制地带内个人建房需符合相关规定并征求文旅广体局意见。

第四十三条　跟踪监管

按照“属地管理原则”，各街道办事处负责对审批房屋进行跟踪监管，对发生的违规行为及时查处。

第七章  责任追究

    第四十四条  市自然资源、住建、农业农村、交通运输、古城保护与建设事务中心、经开区管委会等部门和乡镇人民政府（街道办事处）严格审查把关，严禁违规办理个人建房相关手续。违规办理的，对相关责任人员依法给予处分；涉嫌刑事犯罪的，移交司法机关处理。

    第四十五条  建房申请人故意隐瞒情况或弄虚作假骗取批准的，批准机关依法撤销批准文件；已建设的，按违法案件从严查处。

    第四十六条  各乡镇人民政府（街道办事处）应严格按照“属地原则”承担建设管理范围的主体责任，分管副乡镇长（副主任）及执法大队大队长、具体巡查工作人员负直接责任，乡镇长（主任）负主要责任。要加大对辖区内规划建设的巡查力度，及时制止、查处违法建设。监督不力造成辖区内新增一起违法建设并未在市交办期限内拆除到位的，一律移送纪检监察机关处理。

    第四十七条  建筑施工单位严禁承接违法工程；供电部门严禁为违法建设供电；供水部门严禁为违法建设供水；商品混凝土等相关建筑材料供应商严禁为违法建筑提供混凝土及其它建筑材料；消防部门严禁为违法建设组织消防验收；自然资源部门严禁为违法建设办理不动产登记；市场和质量监督管理部门严禁为违法建设办理注册登记；税务管理部门严禁为违法建设办理税务登记。

违者由两违整治办函告相应主管部门限期整改。拒不整改或整改不到位的，由市人民政府相关行政主管部门依法从严处罚；国家工作人员违规办理的，送纪检监察部门处理；违规为违法建房户办理相关手续的，依法依规追究相关负责人法律责任。

第四十八条  中共党员、国家公职人员违法占地建房的，依法从严处罚，同时移交纪检监察机关依纪依规给予纪律处分。

第八章  附则

第四十九条  乡镇规划区参照本办法执行。

第五十条  本办法自2022年6月1日起施行。2017年2月4日下发的《武冈市城市规划区个人建房规划管理暂行办法》同时废止。