2023年新修订的《武冈市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》（以下简称新办法）将于7月1日开始施行，为帮助大家了解《新办法》，下面我就《新办法》出台的背景、《新办法》与《老办法》的主要区别、保障阳光征拆的主要措施等事项谈点自己的想法，供大家参考。

一、为什么要修订下发新的《武冈市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》？

集体土地征收和房屋拆迁补偿事关人民群众经济利益、事关项目建设顺利推进、事关社会稳定，其政策变化事关国家、集体和个人的重大利益调整，那么为什么在这个时候要修订下发《新办法》呢？

2019年8月19日、10月14日，市人民政府和市政府办公室分别下发《武冈市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（武政发〔2019〕8号）和《武冈市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置实施方案》（武政办发〔2019〕8号），为进一步规范我市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作，助推地方经济社会发展，发挥了积极作用。但因法律政策出现了重要调整、城镇发展出现新的要求、被征拆人利益保障也面临新的形势，必须适应新的要求对《原办法》进行修订下发。

1、《新办法》是对《老办法》的修订与完善，是坚持“大稳定、小调整”的修订与完善，不是对土地征收与房屋征收基本原则的重大调整。《新办法》与《老办法》在法律依据、基本原则、工作程序等方面都没有重要变化，依据的都是国家土地管理法律法规，坚持的都是依法依规、保障民生的基本原则，强调的都是“土地征收两榜公示、两级审核”和“房屋拆迁三榜公示、两级审核”的阳光征拆程序，没有重大变化；《老办法》是《新办法》修订的重要依据，《新办法》是在《老办法》的基础上适应新的法律法规和政策依据小调整和进一步完善而成，两者紧密联系、相符相成，同时两个办法各自有自己实施的范围与时间，不存在《新办法》否决《老办法》之说。

2、法律法规的新修订，必须对《老办法》进行修订、下发《新办法》。近几年来，国家对土地管理法律法规进行了大幅度的修订，其中新修订的《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》已分别于2020年1月1日、2021年9月1日、2022年3月1日公布实施，这些法律法规对征地拆迁的程序、要求进行了修正、作出了新的规定。作为武冈市集体土地征收及房屋拆迁的政策依据，必须承接和细化上位法的有关规定，对原《办法》进行修订，为土地征收与房屋拆迁提供合法的政策依据。

3、省邵土地征收和房屋拆迁政策的新修订、居民自建房安全管理新规定的下发，要求必须对《老办法》进行修订、下发《新办法》。根据法律法规调整的要求，邵阳市人民政府下发《邵阳市人民政府关于印发〈邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法〉的通知》（邵市政发〔2021〕11号）等文件，对城镇建设范围内房屋拆迁安置方式进行了调整（即只采用货币安置和安置房安置），明确要求各县市人民政府结合所辖行政区域实际出台操作办法进行落实实施，目前邵阳市三区及周边县已基本落实。同时，为规范城镇自建房安全，2022年省人民政府下发《湖南省居民自建房安全管理若干规定》，明确要求2023年1月1日起，在城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房，城镇开发边界内采取门面式迁建安置已在制度上禁止，不可再予实施。

4、提高补偿安置标准、保障被征拆人合法利益要求必须对《老办法》进行修订、下发《新办法》。随着经济社会高速发展和人民生活水平不断提高，原《办法》规定的补偿标准偏低，已不能有效保障被征拆人的合法权益，2021年湖南省人民政府下发《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2021〕3号），对征地补偿标准进行了调整，尽管前段时间我市土地征收等标准已执行上级文件规定标准，但在政策层面没有明晰，迫切需要修订相关条款，提高相关补偿标准。

5、发展新型城镇、改善人居环境、保障居住安全也要求必须对《老办法》进行修订、下发《新办法》。原来的城镇边界范围内的迁建安置造成的门面式安置、低水平建设，已严重影响我市城镇建设水平、严重制约人居环境提升、造成大量自建房安全隐患，与武冈湘西南次中心城市定位、与满足群众日益增长的宜居型城市建设要求、与集约节约利用城镇土地严重不符，这些因素已倒逼各级对《老办法》进行修订、下发《新办法》。 

二、修订下发《新办法》依据的法律法规和主要文件是什么？ 

此次《新办法》的修订主要依据的是《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》以及《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2021〕3号）文件，《邵阳市人民政府关于印发〈邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法〉的通知》（邵市政发〔2021〕11号）。同时，为充分考虑我市征拆实际，在文件修订过程中先后经数十次调研座谈，广泛征求了人大代表、政协委员、各房地产企业、各乡镇街道、城镇开发边界范围内的社区、村居各层级代表的意见，在法律与政策总的原则下，我市《新办法》还创造性地提出城镇开发边界内的集中迁建安置办法，即在四统一并有开发业主的前提下，可以申请集中迁建安置。

三、《新办法》和《老办法》有那些主要区别？《新办法》与《老办法》怎样衔接？

新修订后的《办法》共六章57条，对征拆主体、征拆程序、补偿标准等内容作出了明确要求，与原《办法》相比，修订的内容主要集中在以下几个方面：

1、完善了征拆主体、调整了职能职责。《新办法》根据新的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《土地管理法实施办法》的新精神对市人民政府和相关职能部门以及村级基层组织在征地拆迁工作中的职能职责作了相应调整，加大了征地拆迁工作的领导和管理力度，明确了村委会在城镇开发边界内迁建安置工作中的主体地位。

2、规范了征拆程序、调整了适用范围。根据新的征拆程序要求，将原来的征地批后公告改为征地批前公告，建立征地报批前的公告、调查、评估、听证、登记、协议制度，确保程序合法。同时《新办法》对房屋拆迁安置方式适用政策范围表述作了修改，将老办法中的“城市规划圈内和城市规划圈外”表达为新办法中的“城镇开发边界内和城镇开发边界外”，对适用区域范围也进行了重新划分。

3、调整了补偿标准、优化了补偿方式。根据国家、省新的征地补偿标准和我市实际，《新办法》提高了征地补偿标准，提高的幅度为5%；提高了房屋拆迁补偿标准，其中房屋拆迁结构补偿标准提高了20%（偏屋杂物除外），宅基地使用权补偿费标准提高了20%，室内装饰装修补偿标准提高了15%，具体标准见附表（新老标准见对照表）

4、对城镇开发边界内房屋拆迁安置方式进行了重大改革。《新办法》规定，在城镇开发边界内的房屋拆迁，原则上只实行货币安置和安置房安置，符合有开发主体和四统一等六个条件，才可以采取集中迁建安置方式。

5、明确规定了《新办法》与《老办法》的有效衔接。明确规定：《新办法》施行前，已办理征地审批手续，并发布《征收土地公告》的，按原公告确定的标准执行；已印发《集体土地上房屋征收补偿安置实施方案》的，按原方案确定的补偿安置标准执行；以上两类老项目应尽快按《老办法》的标准完成，具体时间期限由各项目指挥部根据项目征拆具体情况提出申请、报市征拆领导小组审查确定。因拆迁户个人原因未完成拆迁的，按《新办法》施行。

四、土地征收和房屋征拆应履行哪些规定程序？《新办法》采用哪些措施确保阳光征拆？什么是土地征收“两榜公示、两级审核”？什么是房屋拆迁“三榜公示、两级审核”？

土地征收应履行以下十个方面的程序：一是发布土地《征收土地预公告》；二是组织村组及群众代表听证；三是对预征地范围内土地和房屋及其它地上附着物现状进行调查；四是被征拆人对调查结果确认后签字或盖章；五是对土地面积调查情况、土地类别及面积进行公示（一榜公示）；六是发布《征地补偿安置方案公告》；七是对土地补偿标准和补偿金额进行公示（二榜公示）；八是签定征地补偿安置协议；九是将预征地方案报省人民政府批准后发布《征收土地公告》；十是支付征地补偿安置费用。

房屋拆迁应履行以下十个方面的程序：一是房屋征收补偿安置方案公告；二是召开拆迁动员大会；三是开展征收范围内房屋丈量、调查、登记、收集三证资料等工作；四是一榜公示被拆迁房屋丈量登记情况及户主家庭信息（公示5个工作日）；五是开展一榜公示复核纠错，审定安置人口及合法面积；六是开展房屋等级评估，发放确定补偿安置方式的《通知书》；七是计算补偿安置数据；八是二榜公示房屋拆迁补偿标准、补偿金额、安置方式；九是下发签订房屋征收安置补偿协议《通知》，签订《房屋征收安置补偿协议》；十是公示房屋拆迁补偿（奖励）安置结果（10个工作日）。

《新办法》实施后，通过严格实行土地征收的“两榜公示、两级审核”和房屋拆迁的“三榜公示、两级审核”的工作机制，确保做到阳光征拆。

土地征收的“两榜公示、两级审核”：第一榜公示测绘调查结果；第二榜公示征地补偿安置情况。在征地所属村（社区）、组张榜公示，每榜公示时间不少于5个工作日，公布监督电话，主动接受监督。第一级审核在第一榜公示前进行，由市征收中心会同乡镇人民政府、街道办事处实施，审核的内容为征地权属、地类、面积；第二级审核在第二榜公示前进行，由市人民政府委托市自然资源局审核，审核内容为被征拆人征地补偿、安置情况的真实性、合法性和公正性。

房屋拆迁实行“三榜公示、两级审核”：第一榜公示被拆迁房屋丈量登记情况及其户主家庭信息；第二榜公示房屋拆迁补偿标准、补偿金额、安置方式、安置人口、安置房面积等；第三榜公示房屋拆迁补偿（奖励）安置结果。在征地拆迁所属村（社区）、组张榜公示，每榜公示时间不少于5个工作日，公布监督电话，主动接受监督。第一级审核在第二榜公示前完成，由市征收中心会同乡镇人民政府（街道办事处）审核；第二级审核在第二榜公示期满后进行，由市人民政府委托市自然资源局审核，审核内容为被征收房屋信息、补偿标准、补偿金额、安置方式的真实性、合法性和公正性，切实维护被征拆人的合法权益。

五、房屋拆迁有哪几种安置办法？分别适用于哪些范围？这些安置办法有哪些补助？标准多少？ 

房屋拆迁安置有三种安置办法，分别是货币安置、安置房安置和迁建安置。其中城镇开发边界范围内原则上采用货币安置和安置房安置，经特别程序后可采用集中迁建安置；城镇开发边界外原则上采用集中迁建安置，条件不允许的可采取分散迁建安置。

1、什么是货币安置？货币安置有哪些补助和奖励？标准多少？

货币安置是指被征拆人的合法房屋按照《武冈市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》确定的房屋征收标准征收后，由其自行购买商品房。《新办法》规定被征拆人选择货币安置或安置房安置方式的，由政府给予购房补助。补助标准为符合安置条件的被征拆人按50㎡/人×2500元/㎡计算，即补助每人12.5万元。如市场普通商品房价格出现较大波动，将依据房产部门公布的普通商品房均价信息对补助标准适时进行相应调整。同时《新办法》还规定被征拆人选择货币安置方式并在规定期限签订房屋拆迁补偿安置协议的，按合法正房建筑面积奖励每平方米 1000元；另外，依据《武冈市城区城镇化实施方案》，自2023年6月1日至2025年6月1日，对采用货币安置转化为城镇居民的，由自然资源部门按拆迁户合法建筑面积每平方米500元给予奖励。《新办法》实施后，最为受益的就是货币安置补偿方式，我们按一户4口人、合法正房底层占地面积130平方米、合法房屋建筑面积290平方米的标准，进行新老安置办法补偿标准测算，采取集中迁建安置老办法补偿540300元、新办法补偿607870元、涨幅67570元，安置房安置老办法865100元、新办法补偿1311670元、涨幅446570元，货币安置老办法1251900元、新办法1792470元、涨幅540570元。

2、什么是安置房安置？安置房安置有哪些补助？标准多少？如何发放？

安置房安置是指对被征拆人的合法房屋按照《武冈市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》确定的房屋征收补偿标准征收后，由其选择购买政府提供的安置房，安置房价格由政府确定。购买政府安置房补助标准为符合安置条件的被征拆人按50㎡/人×1500元/㎡计算，即补助每人7.5万元。选择安置房安置方式购买政府安置房的，购房补助在购买安置房款中结算抵扣。

3、什么是迁建安置？在城镇开发边界线外的迁建安置如何实施？

迁建安置是指对被征拆人的合法房屋按《武冈市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》确定的房屋征收补偿标准征收后，另行安排其宅基地建房。由市人民政府统一集中安排宅基地的称集中迁建安置，由被征拆人依法申请宅基地的称分散迁建安置。

城镇开发边界外的房屋拆迁，原则上采取集中迁建安置，条件不允许的可采取分散迁建安置。（一）集中迁建安置：安置宅基地面积按被拆迁房屋合法性认定的占地面积计算，实行“拆1还1”。安置宅基地由市人民政府统一办理用地报批手续和工程报建手续，完成安置地的“三通一平”（三通指通水、通电、通路，一平指场地平整）、基础到正负零;因被征拆人多户（享有本村集体经济组织成员权利并履行义务）合住一栋房屋，他处无集体土地上的住房，户平安置宅基地面积达不到96㎡的，可以适当购买宅基地，但安置宅基地面积加上购买的宅基地面积不得超过96㎡。户平超过96㎡的一律不能购买宅基地。购买安置地的由被征拆人负责缴纳安置地“三通一平”、基础到正负零建设的费用和土地征收报批、耕地占补平衡指标费用等相关土地及建设成本经费，办理集体建设用地使用权证。（二）分散迁建安置：安置用地由村级组织负责调整，在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下，被征拆人按照农村村民住宅建设用地有关规定申请宅基地，办理相关手续后在规定的过渡期内自行建房。

4、在城镇开发边界内实行集中迁建安置必须具备那些条件？

《新办法》规定在城镇开发边界内集体土地上的房屋拆迁，原则上实行货币安置、安置房安置。只有符合以下条件时才可以采取集中迁建安置：①有开发投资主体；②经村委会提出申请，同时迁建安置由村委会为主体；③经乡镇（街道）办事处、自然资源局审核；④报市人民政府批准；⑤安置房建设必须做到四个统一；⑥被征拆人的居住房屋安置及商业收益分配由乡镇、街道、村、社区与开发建设单位合作协议确定。

六、征地补偿费和青苗补偿费如何支付？被征拆人的过渡费和搬家费怎么计算？被征拆人按时签约和按时腾地有哪些奖励？

征地补偿费及青苗补偿费统一支付给被征地集体经济组织，征地补偿费由集体经济组织依法依规分配，青苗补偿费由集体经济组织分配到户。对分配有争议的，由乡镇人民政府（街道办事处）协调处理。

被拆迁人的过渡费按应安置人员每人每月300元的标准计算，搬家费按应安置人员每人每次500元计算。安置房安置过渡费计算时间为18个月（含交付期12个月，装修6个月），集中迁建安置过渡费计算时间为24个月（含交付期12个月，建房和装修12个月）。如因安置责任单位原因，安置房或集中迁建安置地超过交付过渡期限的，安置责任单位应与被征拆人重新约定过渡期限，超过时间按双倍支付过渡费。分散迁建安置过渡费计算时间为12个月。货币安置过渡费计算时间为12个月。安置房安置和迁建安置，计算两次搬家费。货币安置计算一次搬家费。征拆非住宅房屋不计算过渡费及搬家费。被征拆人按时签约和按时腾地按以下规定奖励：被征拆人在规定期限内签订房屋拆迁补偿安置协议的，按被拆迁房屋合法建筑面积给予奖励。按签约期限分三个阶段计奖，第一阶段签约奖励每平方米300元；第二阶段签约奖励每平方米200元；第三阶段签约奖励每平方米100元，逾期不予奖励。在规定期限内搬家腾地的，按被拆迁房屋合法建筑面积给予每平方米200元奖励，逾期未搬家腾地的，不予奖励。

七、对被征拆人不能与市征收中心达成房屋拆迁补偿协议的怎么处理？市人民政府发布征收公告并依法足额支付征地补偿费用后，被征收土地所有权人、使用人在规定或者约定的期限内拒不交出土地、腾地的怎么处理？

被征拆人不能与市征收中心达成房屋拆迁补偿安置协议的，由市自然资源局组织进行调解，调解不成的，市人民政府依法作出征地补偿安置决定并依法送达后，将所涉及的征地补偿费用存入指定银行账户。被征拆人对征地补偿安置决定不服的，可以自征地补偿安置决定书送达之日起60日内向作出该行政处理决定的上级人民政府申请行政复议，或者6个月内向人民法院提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间不影响房屋征拆补偿安置工作的实施。

市人民政府发布征收公告并依法足额支付征地补偿费用后，被征收土地所有权人、使用人在规定或者约定的期限内拒不交出土地、腾地的，由市人民政府责令限期交出土地、腾地；逾期不交出土地、腾地的，依法申请人民法院强制执行。在规定期限内未领取的土地和房屋征拆补偿安置费，应当以被征拆人的名义专户储存。

附：征地补偿标准

单位：元/亩

说明：征地补偿区域划分：Ⅰ区：辕门口街道办事处、迎春亭街道办事处、法相岩街道办事处、水西门街道办事处所有村（社区）。Ⅱ区：湾头桥镇、邓元泰镇、文坪镇、司马冲镇、龙溪镇、稠树塘镇、邓家铺镇、荆竹铺镇、秦桥镇、双牌镇、大甸镇、马坪乡、水浸坪乡、晏田乡所有村（社区）。Ⅱ区乡镇辖区内位于武冈市城区开发边界内的村（社区）参照Ⅰ区补偿标准执行。

耕地青苗补偿标准

单位：元/亩

征收房屋补偿标准（货币安置、安置房安置）

单位：元/㎡

 说明：

1.宅基地使用权补偿只对拆迁合法正房底层占地面积进行补偿；

2.偏屋、杂屋房屋补偿包含土地补偿费，不给予宅基地补偿；

3.室内装修补偿按房屋合法正房建筑面积进行补偿；

新老标准对照表（房屋征拆）

新老标准对照表（征地）

新老文件不同安置方式补偿收益对照表

说明：该收益对照表是以砖混房屋一级、合法建筑占地面积130㎡、合法房屋建筑面积290㎡（两层半）、应安置人员4人为例计算。